不動産知識

みなさん、こんにちは

お肌がカサカサになってきてます松行です。

 

さて、本日は【不動産売買の流れ】を書いて行きたいと思います。

成るべくわかりやすくをモットーに書いて行きますね。

 

①希望物件を明確化→何LDKで何処駅に徒歩何分圏内で～等、ご自身の理想の物件を明確化しましょう。

 

②資金計画→月々これぐらいのローン支払いなら大丈夫など、月々のローン支払いから逆算して総借入金額を把握しましょう。

※不動産購入の際は、物件価格とは別に諸費用が発生致します。諸費用は不動産価格×0.08です。

 

③不動産を内見→希望物件が見つかり、予算内の物件があれば早速内見へ！実際に物件を見てみないと始まりません。

※希望物件だけど、予算オーバーの際は不動産内見後に価格交渉をオススメ致します。内見前の価格交渉は対応不可の不動産会社が多いです。弊社も例に漏れず内見後にお願いしています。

理由としましては、内見前の価格交渉に関しましては買うかどうかわからない。という事が多いからですね。

価格交渉する際は、この金額なら買う！と言う意思表示をお願いしております。

 

④買付申込→こちらが買う！という意思表示の申込になります。こちらを記載する際に希望条件も記載しましょう。

例：残置物撤去、何月何日までに引渡し希望等々

※買付申込書に法的拘束力はありません。不動産は早い者勝ちの世界ではありますが、ローンの審査が長期化してしまう場合などは2番手の方に流れてしまう事があります。

 

⑤事前審査→2番手の方に流れてしまわない為にも事前審査はお早めに！⑤に置いてますが②の前に置いても問題ないです。むしろ、資金計画の前に自身が幾らまで借りれるか確認するためにも、事前審査はやった方が安心できますね。

※事前審査にも法的拘束力はありません。審査をしたから絶対に借りないといけない訳ではないのでご安心ください。

 

⑥事前審査結果→事前審査の結果次第で満額借りるか、自己資金を多めに出すかなどが決まります。

例：5000万で事前審査→4500万円で融資承認、頭金で500万円出す。等ですね。

 

⑦契約日打ち合わせ→売主様が買主様の諸条件を了承して尚且つ、買主様の事前審査結果が承認となれば契約日の打ち合わせを行います。何月何日に契約したいなど、その他、契約前の諸条件の再確認を行います。

 

⑧契約日→不動産の契約です。契約＝不動産がご自身の物になる。という訳ではないでのご注意ください。

契約はあくまでも契約です。契約したから引っ越し荷物を運びこんだり、好きに弄れるようにはなりません。

契約の段階での不動産の所有者様は、まだ売主様です。

※不動産契約時必要書類（買主様）

・認印・免許証・保険証・住民票

・印鑑証明書・印紙

・手付金（売買代金の5～10%）

・仲介手数料の半金

※不動産契約時必要書類（売主様）

・実印・免許証・保険証・住民票

・印紙（場合によります）

・権利証または登記識別情報・固定資産税納付書

・仲介手数料の半金

 

⑨融資本審査→銀行にて融資の本審査手続きを行います。

※ここでの注意点としましては、事前審査後に新たに車を買ったり、カードを作ったりすると融資の本審査手続きの段階で減額や否承認になる可能性が出てきますので、事前審査後の新たな借り入れは極力避けてください。

※融資本審査・融資契約時に必要書類

・認印・免許証・保険証・住民票

・印鑑証明書・印紙

・売買契約書・重要事項説明書

・登記簿謄本・物件確認書類・課税証明書

・源泉徴収（前年分）・給与証明など

法人の場合、下記の書類が追加で必要です。

・決算書（三期分）・履歴事項全部証明書

・会社の実印・印鑑証明書・納税証明書

 

⑩金銭消費貸借契約→銀行にて融資の実行前の最終契約を行います。

※この時も、融資本審査時の必要書類と同じものをご持参ください。

 

⑪物件決済（引渡し）→銀行にて物件の決済を行います。基本的には司法書士と売主様、買主様、不動産会社が集まります。

書類の受け渡しを行い。買主様は売主様に物件の残代金をお支払いして頂き、売主様はお売りになる物件に関する資料や鍵を全て買主様にお渡しします。

おめでとうございます！

これで全ての手続きが終わり、不動産（物件）が買主様の物となりました。

お好きにリフォームしたり好きな時期にお引越しをすることが可能となりました。

※決済時必要書類（買主様）

・実印・免許証・保険証。住民票

・印紙・仲介手数料残代金

・物件残代金・固定資産税清算金・登記費用

※決済時必要書類（売主様）

・実印・免許証・保険証・住民票

・印鑑証明書・印紙

・登記済み権利証または登記識別情報

・仲介手数料残代金

・固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書

・決済（振込）口座がわかるもの（銀行通帳など）

 

 

その他（不動産購入・売却）にかかる諸費用

購入の場合

・登録免許税・司法書士費用・印紙代

・融資時の銀行手数料「保証料」（銀行により異なります）

・仲介手数料（売買価格×3%+6万+消費税）

・半年後に不動産取得税

※諸費用は概ね売買価格×0.08分がかかります。

 

売却の場合

・印紙代・抵当権設定時は抵当権抹消代（司法書士費用）

・仲介手数料（売買価格×3%+6万+消費税）

・その他、場合による費用（測量費・解体費・残置物撤去費）

・住宅ローンの一括返済時の銀行事務手数料

 

 

以上となります。

如何でしたでしょうか。

 

今回は、不動産売買の流れの説明をさせて頂きました。

その他、何かご不明点がございましたらお気軽にご連絡ください。

 

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株式会社 虹プランニング （記事作成：松行 航平）

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