こんにちは！鈴木2号です♪

前々回の私のブログで、「所有権と借地権」について触れたの、皆さん覚えてらっしゃいますか？
え～全然覚えてないよ～という方はこちら↓↓

https://niji-planning.co.jp/blog/details/syoyuukentosyakutiken/

「所有権」については比較的理解しやすかったと思いますが、
今回は「借地権」と似て非なるもの――「旧借地権」と「旧地上権」についてご紹介していこうと思います！

①「借地権」とは？

借地権とは、他人の土地を借りて建物を建て、その土地を利用する権利です。
現在の法律「借地借家法」に基づき、制定されました。代表的な種類は次の二つ↓↓

・普通借地権：30年以上で契約し、更新可能。
・定期借地権：契約満了で必ず返還。更新なし。

地主と借主の権利が、バランスよく調整されているのが特徴です。

②「旧借地権」とは？

旧借地権とは、1992年（平成4年）以前に存在した「旧借地法」に基づく借地契約を指します。
当時の法律では、借主の保護が非常に強く、契約更新を地主が拒むのは難しい仕組みでした。
そのため、実質的に長期間土地を使い続けられるケースが多く、地主にとっては「土地が戻らない」という不満もありました。

この不均衡を是正するために1992年（平成4年）8月1日に「借地借家法」が成立し、成立以後の新たな契約はすべて現行法（現在の借地権）に移行しました。
ただし、旧法で契約されたものは今もその効力を持ち続けているのがポイントです。

③「旧地上権」とは？

「地上権」とは、他人の土地を使って建物や工作物を所有できる権利のことです。
土地を借りる仕組みとしては借地権と似ていますが、地上権は物権（所有権に近い強い権利）であり、賃借権よりも自由度が高い点が特徴です。

こちらも②「旧借地権」と同じく、「旧借地法」の時代（1992年8月1日より前）に設定された地上権を指します。
「借地借家法」が成立した後も「成立以前に設定された地上権」については経過措置により、原則として旧法の規定が適用され続けますが、「借地借家法」施行日以降、新たに設定された地上権は現行法（現在の「新法地上権」）が適用されます。

◆3つの違いを整理すると・・・

・借地権：現行の借地借家法に基づく土地利用の権利。バランス型。
・旧借地権：旧借地法の契約で、借主に強く有利。今も残っている場合あり。
・旧地上権：旧借地法時代に設定された地上権。物権性が強く、借主の自由度が高い。

◆双方から見た「旧借地権」と「旧地上権」

・借主側：安定して土地を利用できる。
・地主側：返還を求めにくく、土地の流動性が低いというデメリットがあります。

　その点、現行の借地権はその中間に位置し、地主・借主の双方が納得しやすい仕組みとなっています。

◆まとめ

借地権・旧借地権・旧地上権は、いずれも「土地を借りて利用する権利」ですが、適用される法律や権利の強さに違いがあります。
特に「旧」と付くものは、現在の法律改正前の契約を指し、今も効力を持ち続けています。
物件を検討する際に「旧借地権」や「旧地上権」と書かれていれば、更新条件や承諾の有無、売買のしやすさなどを必ず確認しておくことが大切です。

今日は少しややこしい借地権（旧制度）について深掘りしてみました。
物件探しをしてみると、意外と借地権や旧借地権の物件を見かけることがあるので、見かけた際はぜひこの記事を思い出してみてください。
では、今後とも秋葉原にある不動産会社、虹プランニングを宜しくお願いいたします！