不動産の購入にあたっては、現地へ行き対象不動産の状況を確認するほか周辺の環境、境界等いくつかのチェックしておくべきポイントがあります。今日は、そのポイントとチェック上の留意点についてお話します。

1.環境、交通、利便施設、嫌悪施設の有無など

現地へ何度も足を運び、平日･祝祭日、晴天･雨天、昼･夜など条件の異なった状態での確認が大切です。なお、不動産広告などで「駅より徒歩〇分」は80mを1分として計算されていますが坂道や信号の待ち時間は考慮されていませんので、実際に自分で歩いて確認することが必要です。また、電柱の位置やごみ置き場の問題なども注意が必要です。

2.地形、方位、日照、眺望など

広い面積の土地と思っても、その地形のため思うような規模の建物が建てられなかったり、南側に道路が接しているため日当たりが良いと思ってもその向かい側に高い建物が建っていたりすることがあります。このように、地形と方位および現地周辺の建物の確認が必要です。周囲に広い空地がある場合は、そこに高層の建物が建築される可能性もありますので、その利用計画についても事前に確認しておくことが必要です。

3.面積

土地を登記面積で売買する場合は、実測面積と差異があっても売買代金の清算は行われませんので、実測面積が登記面積と大きく違っていないか事前に確認することが必要です。傾斜地を含んだ土地の場合は、有効に利用できる平坦地部分で見た場合の取引価格は妥当であるかについても検討しておく必要があります。

マンションの場合、分譲会社が作成するパンフレットでは各住戸（専有部分）の床面積は壁芯（壁の中心線で測った面積）で記載されているのに対し、登記簿では内法（壁の内側で測った面積）計算と測定方法が異なるので注意が必要です。

4.境界

土地の購入にあたっては地積測量図の有無を確認することが必要です。実測図があっても、隣地所有者の立会いに関する署名捺印がないと、境界の合意があったか不明確ですので必ず署名捺印の入った地積測量図を入手しましょう。また、そのような測量図がない場合は売主の責任と負担で立会い済みの測量図を作成してもらい、境界には境界石やプレートをいれてもらうように依頼しましょう。また、建物のひさし、樹木、電線、塀等が越境していないか、逆に越境されていないかについても確認する必要があります。

5.柱・梁の位置、設備などの調査

建物の間取り図で確認しても立体的にどのようになっているのか見落としがちです。事前に室内の状況をしっかりチェックしておきましょう。

6. 瑕疵について

（１）土地

購入前に地盤の強度や土地の来歴（汚染地域問題を含め）を調べた方が適切です。

さらに、土地には、建ぺい率、容積率、接道条件など様々な法令上の制限があります。調査については、宅建業者のような専門家に任せた方が確実です。

（２）建物

中古建物については、雨漏りの有無、修理の履歴、設備の交換状況などを専門家に調査をしてもらう方が安全です。外見上分かりにくい雨漏りやぼやの痕跡を発見することもあります。また、建物にシロアリの浸食、天井裏にコウモリの生息、かつて自殺等は建物としての瑕疵となりますので、購入前の調査が重要です。

 7.マンション管理規約

マンションは通常、管理規約や使用細則が定められています。事務所使用、ペットの飼育、リフォームにあたって防音上の規制、管理人は常駐なのか日勤なのか等、マンション特有のチェックポイントがあります。マンションを購入しようとする場合、これらについてあらかじめ管理規約等で内容を確認しておくことが必要です。また、修繕積立金の積み立て状況や、大規模修繕計画の有無や内容等についてもあわせて確認しておく必要があります。

8.違法建物、既存不適格建物

建物の中には、建築当初から（もしくはその後の増改築により）、建ぺい率や容積率を超えている等、違法なものがあります。また、建築当初の法令では適法であったが、その後の法令改正、新法の施行により現状の法令では不適格となっている建物もありますので、現行の法令に適した建物であるか、確認することが必要です。

以上少し長くなりましたが、ぜひ参考にして、良い不動産購入ができるといいですね。

不動産購入は秋葉原不動産会社㈱虹プランニングにお問い合わせください。

松本　マサキより